In Deutschland bestehen derzeit ca. 17.500 Apotheken (2023) mit leicht sinkender Tendenz. 2022 haben 461 Apotheken geschlossen, während 68 eine Neueröffnung unternahmen. Bei einer Fluktuationsrate von 2% bis 3% kann dieser Markt also als stabil bezeichnet werden, wenn auch die Tendenz zur Abnahme der Apothekenzahl (2008 war das Spitzenjahr mit 21.600 Apotheken) unverkennbar ist. Die Zahl der Geschäftsaufgaben ist nicht dramatisch hoch, sondern im Vergleich zu anderen Teilbereichen des inhabergeführten Einzelhandels eher gering.
Die Schließung einer Apotheke kann vielfältige und sehr individuelle Gründe haben, wobei eine erhebliche Anzahl auf Insolvenz oder mangelnde Nachfolge zurückgeführt werden kann. Beides ist jedoch für die Apothekerzunft ungewohnt und überraschend, galten Apotheken doch über Generationen als Hort der Stabilität, Solvenz und Unabhängigkeit. Die massiven Veränderungen, die in den letzten Jahren auf das Gesundheitswesen eingewirkt haben, und die Aussicht, dass sich dies in der Zukunft kaum ändern wird, haben aber deutliche Spuren bei den Approbierten hinterlassen. Zwar ist der Umsatz in Apotheken relativ konstant bzw. steigt moderat, der Margendruck aber nimmt zu. Neben der individuellen Verantwortlichkeit des Inhabers sind es daher vornehmlich exogene Einwirkungen, die eine allmähliche Veränderung in der Apothekenlandschaft verursachen und die aus immobilienwirtschaftlicher Sicht eine tiefergehende Analyse erfordern:
Zunächst lohnt ein Blick in die Umsatzklassen von Apotheken: Die Durchschnittsapotheke erzielte in 2022 einen Jahresnettoumsatz von knapp 3,2 Mio. €. Dieser Wert ist jedoch durch einige wenige „Umsatzriesen“ stark beeinflusst. Nach Angaben der Bundesvereinigung Deutscher Apothekerverbände liegen fast 45 % der Apotheken bei einem Jahresumsatz netto zwischen 2 und 3 Mio. € Der Hauptumsatz wird mit verschreibungspflichtigen Arzneimitteln (sogenannte Rx-Produkte) erreicht, der in 2022 ca. 84% des Gesamtumsatzes ausmachte. Die Pandemie der Jahre 2020 bis 2022 haben jedoch auch bei den Apotheken zu Verzerrungen geführt, so dass der Trend der letzten Jahre erst wieder ab 2023 nachhaltig ist. Die signifikanten Umsatzzuwächse haben sich aufgrund der Kostenstruktur nicht bei den Betriebsergebnissen niedergeschlagen, die nach Brancheninformationen zuletzt historische Tiefststände im Verhältnis zum Umsatz auswiesen.
Eine für Bewertung und Investitionsrechnung im Immobiliensektor wichtige Größe ist die nachhaltig erzielbare Miete bei einer Apothekennutzung. Die hierzu veröffentlichten Daten, die sich im Wesentlichen als Umsatzanteile zeigen, weisen eine relativ weite Spreizung auf: Während an verschiedenen Stellen und Vorträgen 5% (des Nettojahresumsatzes) und mehr als Miete genannt werden, vermitteln andere Auswertungen eher den Eindruck, dass Mieten üblicherweise eher bei 1% bis 2% liegen. Die Unterschiede beruhen u.a. auf unterschiedlichen Definitionen (Miete oder Raumkosten oder verschiedener Umsatzbegriffe), vor allem aber wohl auf dem Unterschied, der in der Auswertung von Neuabschlüssen und/oder Bestandsmieten beruht. Tatsächlich dürfte wohl ein Wert von ca. 2 % ein realistischer Ansatz sein, der - um die konkreten Einzelumstände angepasst – ein solides und für den Mieter noch erträgliches Fundament bei neuen Mietverträgen darstellt. Aus den Umsatzklassen und der Mietbelastung können nun Rückschlüsse gezogen werden. Unterstellt man eine durchschnittliche Flächengröße von 180 m² für eine Apotheke, so ergibt die Kombination aus Umsatzklassen und marktüblicher Mietbelastung (2,0%), dass
Die Vereinbarung von Umsatzmieten ist im Einzelhandel durchaus üblich und bietet - wenn nicht zusätzlich ein zu hoher Sockelbetrag angesetzt ist – eine Möglichkeit, volatile Geschäftsverläufe kostenmäßig für den Mieter abzufedern. Dieser Weg ist bei Mietverträgen über Apotheken verwehrt, denn § 8 des Apothekengesetzes (ApoG) untersagt eine Umsatzmietregelung. Die zuvor genannten Umsatzmieten stellen also nur eine Indikation der Miethöhe dar – wirksam vereinbaren kann man sie nicht, will man nicht die Nichtigkeit des ganzen Vertrages riskieren.
Die wirtschaftlichen (und rechtlichen) Rahmenbedingungen lösen unmittelbar Veränderungen in der Lagepräferenz von Apotheken aus.
Parallel zu den wirtschaftlichen Aspekten sind bei Apotheken auch einige technische Besonderheiten zu beachten, die nicht nur die Betreiber interessieren sollten. Die neue, im Juni 2012 in Kraft getretene Apothekenbetriebsordnung (ApoBetrO), deren partielle Übergangsfristen auch für Bestandsapotheken Mitte 2014 auslaufen, hält nämlich auch für die Immobilienbranche einige „Tretminen“ bereit, denn: Die Verordnung umfasst neben vielfältigen organisatorischen Regeln (u.a. Qualitätsmanagementsystem-QMS) auch substanzielle Vorschriften zu dem immobiliaren Rahmen, der hier nur kurz umrissen werden kann:
Dem nächsten Besuch des Amtsapothekers wird also nicht nur der Betreiber, sondern auch der Immobilieneigentümer mit einem gewissen Unbehagen entgegen sehen. Die neue ApoBetrO wird tendenziell eher zu einer Vergrößerung von Apotheken beitragen. Gegenläufig zu dieser Flächenmehrung ist die Tendenz, bei neuen Apotheken sog. „Automaten“ als raumlogistische Kleinkunstwerke einzurichten, die signifikant weniger Fläche benötigen als die traditionellen Apothekerschubladen und organisatorisch zahlreiche Vorteile aufweisen. Auch wenn damit die Wirtschaftlichkeit verbessert wird, so steigen doch die Investitionskosten, was als zusätzliche Markteintrittsbarriere wirkt und einen zunehmenden Konzentrationsprozess befördert.