Vermarktung von Ärztehausflächen

Im Zusammenhang mit der Außendarstellung stellt sich auch grundsätzlich die Frage, welche Möglichkeiten der Vermarktung der Mietflächen in einem Ärztehaus bestehen. Hierbei ist zunächst zu betonen, dass Projekte dieser Art in der Ansprache der potenziellen Ärztemieter nur rein lokale - bestenfalls regionale - Gebiete umfassen können. Hintergrund ist die sektorale Organisation der Kassenzulassungen in kleinräumigen Bezirken. Insofern ist auch die Vermarktung differenziert hinsichtlich der Ärzteakquisition zu behandeln.

Konzeptioneller Ansatz und Marketingstrategie eines neuen Ärztehauses sind also an die regionalen und lokalen Erfordernisse anzupassen. Es ist ein erheblicher Unterschied, ob sich das Projekt im ländlichen Raum mit bereits sinkenden Einwohnerzahlen oder in prosperierenden Ballungszentren befindet. Im ersten Fall ist generelle Überzeugungsarbeit (ggf. auch mit merkantilen Argumenten) zur Niederlassungsbereitschaft zu leisten; im zweiten Fall sind die Restriktionen der zuständigen Kassenärztlichen Vereinigung bei der Lenkung der Niederlassungen beachtlich. Mangelndes Problembewusstsein bei der Mieterfindung ist daher auch einer der Hauptgründe, warum regelmäßig Ärztehausprojekte zwar mit Begeisterung geplant, dann aber doch nicht umgesetzt werden.

Die „Kaltakquise“ eines kompletten Ärztehausbesatzes ist denkbar schwierig, denn wer will schon der Erste sein in einem Konzept, das intensive Kooperation und Kommunikation als Erfolgsparameter deklariert, ohne dass man die Partner kennt. Insofern steigt die Realisierungswahrscheinlichkeit eines Ärztehausprojektes überproportional, wenn eine Startmannschaft als Nutzer frühzeitig vorhanden ist, um die dann weitere Ärzte und Anbieter gruppiert werden können. Diese Initialgruppe besteht idealerweise aus Fachärzten und nicht aus gewerblichen Anbietern im Gesundheitswesen. Auch ein Apotheker kann den Startschuss für ein Ärztehaus geben, denn er verfügt über ein Netzwerk, auf das in der Projektentwicklung zurück gegriffen werden kann.

Der Erfolg eines Ärztehauses über die bloße Ansammlung autarker Praxen hinaus, wird maßgeblich von der Vielfalt des Angebotes an einem Ort und die Kooperationsbereitschaft der beteiligten Ärzte und Anbieter untereinander sowie die Vernetzung mit Dritten geprägt. Das gemeinsame Handeln kann schwach ausgeprägt sein, indem nur ein Werbeauftritt die Gemeinschaft repräsentiert. Sie kann umfangreicher sein, wenn diagnostische und therapeutische Maßnahmen praxisübergreifend abgestimmt sind.

Schließlich kann sie noch weitgehender sein, indem man sich über die gemeinschaftliche Nutzung von Geräten und Räumen (z.B. Aufenthaltsräume, Sanitäreinrichtungen, Wartezonen etc.) vertraglich verständigt. Hier werden dann allerdings die Grenzen des immobilienwirtschaftlich Machbaren erreicht, denn für eine Umsetzung (sprich: Finanzierung) eines nachhaltigen Konzeptes ist die klare Abgrenzung von in sich geschlossenen Mieteinheiten, die im Fall der Vakanz auch wieder vermietet werden können (Drittverwendungs-fähigkeit), unverzichtbar.

Eine „Businesspark-Lösung“ mit Einzelraumvermietungen an ansonsten selbständige Ärzte mag ein spannendes Experiment sein – als nachhaltiges Investment wird sie sich nicht etablieren können. Dafür würde es zu sehr an den Momenten fehlen, die ein gutes Ärztehaus ausmachen und die für eine Fortsetzung und Ausweitung dieses Erfolgskonzeptes sprechen: Konstanz und Stabilität im Verhältnis von Arzt und Patient, sowohl in medizinischer wie in sozialer Hinsicht bei vertrauter Umgebung, die bei aller Techniklastigkeit des medizinischen Betriebs das Auratische nicht gering schätzt.