Lage, Lage, Lage?

Rein bauplanungsrechtlich sind Ärztehäuser praktisch fast überall zulässig; Beschränkungen bestehen kaum. Somit stellt sich die Frage, welche Lage eine solche Immobilie überhaupt benötigt. Allgemeinärzte und Internisten werden eher auf die Nähe zu ihrem Patientenstamm achten als Fachärzte, deren „Zielkundschaft“ sich aus einem sehr viel weiteren Umfeld rekrutiert. Andere Nutzungen wie z.B. Apotheken, Optiker und ähnliche sind mehr an einer Lage interessiert, die auch ein gewisses Maß an Laufkundschaft erlaubt. Hier ist auch die Nähe zu Wettbewerbern und die Angebotsdichte am Ort von Bedeutung.

Die Lage eines Ärztehauses ist aber nicht immer die erste und entscheidende Frage. Kommen in einem neuen Haus bereits arrivierte Praxen zusammen, die insgesamt über einen genügend großen Patientenfundus verfügen, so kann auf herausragende allgemeine Lagemerkmale verzichtet werden. Dies umso mehr, da es unmittelbare Auswirkungen auf die Gesamtkalkulation in Form geringerer Grundstückspreise zur Folge hat. Es gilt hier: Nicht das Ärztehaus braucht die Lage – das Ärztehaus macht die Lage! Bei hinreichender Größe und prominentem Besatz kann das Ärztehaus aus sich heraus leben.

Wichtig ist dennoch die verkehrliche Anbindung (über Busse und Bahn), die für ein gutes Ärztehaus nicht gut genug sein kann. Eine noch größere Bedeutung hat in der Regel die Zahl der – möglichst kostenfreien – Pkw-Stellplätze. Für den Projektentwickler ist es fast schon ein Reflex, Kosten durch eine möglichst geringe Zahl an Stellplätzen (bzw. Stellplatzablöse) zu sparen. Ein Vorgang, der sich bei Ärztehäusern später bitter rächen kann. Der Klassiker: Ein dunkler Montagmorgen zu Quartalsbeginn und es regnet. Spätestens an diesen Tagen ist der Andrang von Patienten per Pkw so groß, dass allseitiger Ärger vorprogrammiert ist – bei Patienten, Ärzten und Anwohnern. Selbst der obligate Stellplatznachweis nach Landesbauordnung hilft nicht immer weiter, denn auch er kann im Zweifelsfall zu einer Unterdimensionierung der Parkplatzanzahl führen.

Gelegentlich reichen die behördlichen Nachweise gerade aus, um die Fahrzeuge der Ärzte nebst ihren zahlreichen Angestellten aufzunehmen. Hier ist im Vorfeld schon dringender Aufklärungsbedarf mit den Mietern bzw. eine realistische (ehrliche) Prognose des effektiven Bedarfs erforderlich. Dabei ist eine klare Sprache hilfreich: Ein Parkplatz kann nicht auf die theoretische Spitzenlast weniger Stunden innerhalb eines Quartals abgestellt sein – weil sich das die wenigsten Ärzte leisten können. Ein ausreichendes, gebührenfreies Parkplatzangebot, alternative Stellplatzangebote (mit geringer Entfernung zum Ärztehaus) für die Angestellten und öffentliche Parkplätze in der Nähe für Zeiten des großen Andrangs sind ein erfolgversprechender Dreiklang, der bei einem guten Ärztehaus nicht fehlen darf. Die Parkplatzabmessungen so klein wie möglich und zulässig zu gestalten ist übrigens keine Lösung.

Die überwiegend älteren Patienten benötigen eine klare Verkehrsführung und markierte Stellplätze, die zur Vermeidung von Blechschäden eher etwas üppiger bemessen sein sollten. Hauskanten, Leuchtmasten und andere empfindliche Aufbauten sollten mit Anprallschutz versehen sein, wenn Sie unmittelbar an Verkehrswege grenzen. Einzelplatzzuweisungen sind eher kritisch zu sehen, denn sie mindern die Flexibilität und sind daher oft Gegenstand endloser Diskussionen.